КОМПАНИЯ ДЕ-ЮРЕ

Юристы для бизнеса
и частных лиц

Екатеринбург

+7(343) 226-42-58

Сургут

+7(3462) 76-93-13
24 мая 2019

Что изменилось для владельцев недвижимости?

Дачная амнистия в 2019 году

За последние несколько лет периодически вводились какие-то изменения, касающиеся оформления частной недвижимости, преимущественно домов и участков. Все эти изменения получили общее название “дачной амнистии”. Разбираемся, какие изменения произошли за последний год и какие правила оформления частной недвижимости действуют сейчас.

Последние изменения в законах о недвижимости

Наиболее важные изменения вступили в силу еще 4 августа 2018 года, почти год назад. Речь об изменениях, внесенных в градостроительный кодекс и ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Они касаются, в первую очередь,  индивидуального жилищного строительства.

Вторые по важности изменения действуют с 1 января 2019 года - они касаются дачных и садовых участков. 

Дач больше нет

С начала этого года упразднены понятия “дачный дом” и “дачный участок”. Бывшие дачные участки теперь считаются садовыми, на них можно строить хозяйственные постройки, садовые и жилые дома.

Новые документы бывшим собственникам дач получать не нужно. Оформленные ранее документы действительны.  

Появилось понятие садового дома - он может быть жилым или нежилым, то есть предназначенным для сезонного проживания. В жилых домах можно получить прописку. Чтобы зарегистрировать дом как жилой, должны быть оформлены права на участок, получен кадастровый номер участка и дома.

Кстати, если собственник жилого садового дома нуждается в улучшении жилищных условий - такое жилье при расчете площади не учитывают.

Огородный участок - только для посадок

Помимо дачных и садовых участков бывают еще огородные. Строить жилые дома на огородных участках нельзя. Однако раньше разрешалось возводить на них некапитальные строения - можно было построить теплицу или беседку. 

С 1 января 2019 года строить некапитальные объекты на огородных участках больше нельзя, за исключением хозяйственной постройки для хранения инвентаря и урожая. Если у вас уже есть узаконенная некапитальная постройка на участке, сносить вас ее не заставят. Однако зарегистрировать новую уже не дадут.

Ну, а с незарегистрированными постройками все как обычно - могут снести.

Уточнены характеристики частного дома

Частный жилой дом - или, как сформулировано в законе, “объект индивидуального жилищного строительства”, - должен соответствовать следующим параметрам:
иметь не более трех надземных этажей;
быть высотой не более 20 м;
должно отсутствовать разделение на отдельные объекты (квартиры, например).

В случае, если строение этим требованиям соответствовать не будет, разрешения на его постройку не дадут. То есть небольшой дворец на участке построить уже не получится.

Кстати, в прежней редакции градостроительного кодекса было указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания отдельной семьи. В новой редакции этот пункт убрали: количество проживающих семей теперь значения не имеет.

Изменен порядок оформления документов на строительство

Раньше для строительства дома ИЖС требовалось получить разрешение. А после окончания строительства надо было получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. К дачным и садовым домам такого требования не было.

Теперь действует единый порядок оформления документов как на дома ИЖС (капитальные дома для постоянного проживания), так и на садовые дома - и на те, и на другие необходимо подать уведомление о начале строительства. Получать разрешение же больше не требуется. По окончании строительства нужно будет также подать уведомление, приложив к нему технический план строения.

То есть для домов ИЖС порядок стал несколько проще, а вот для садовых домов его, наоборот, усложнили.

Начало строительства

Уведомление вам необходимо подать в администрацию муниципального района - либо прийти туда лично, либо отправить по почте, либо воспользоваться услугами МФЦ (последний вариант, разумеется, проще всего).

Для уведомления существует утвержденная законом форма (http://base.garant.ru/72063774/). В ней потребуется указать сведения о вас, ваших правах на землю, на которой планируется строительство, и о будущем доме - площадь, количество этажей, примерный план и отступы от границ земельного участка.

После того, как вы подадите уведомление, администрация в течение 7 дней должна ответное уведомление о соответствии вашей стройки  требованиям. Отказать тоже могут - если обнаружатся проблемы с правами собственности на участок, или ваша стройка не будет соответствовать установленным в законе требованиям (о них мы писали выше).

Начинать строительство сразу после получения уведомления вовсе не обязательно - оно будет действовать в течение десяти лет. Кстати, если за этот срок вы решите продать участок, новому собственнику не придется снова уведомлять о строительстве - он может воспользоваться тем же уведомлением. Правда, при условии, что решит строить дом с аналогичными параметрами.

Сарай, гараж, баня, мастерская

Вспомогательные строения: сарай, гараж, баню, мастерскую - построить по-прежнему можно, отдельные уведомления на их строительство подавать не требуется. Правда, оговаривается, что эти строения не должны быть предназначены для предпринимательской деятельности.

Если вы хотите официально такое строение зарегистрировать, вам потребуется только технический план строения и документы на участок. Стоит ли регистрировать - решать вам. По закону вы обязаны это сделать, и платить с такого строения налоги. Если их не зарегистрировать, они могут быть снесены. Однако в реальности маловероятно, что кто-то придет к вам с претензией о незарегистрированном сарае.

Окончание строительства

Уведомление об окончании строительства подается в течение месяца  после его завершения, но не позднее десяти лет после подачи уведомления о начале строительства. К нему прикладывается технический план - его составляют кадастровые инженеры - и квитанция об оплате госпошлины. 

В администрации сравнят параметры дома, которые вы заявляли в уведомлении о начале строительства, с параметрами уже построенного дома. Если они не соответствуют - могут отказать и отправить документы в орган, который занимается самовольными постройками. 

Если все в порядке, вам выдадут уведомление о соответствии дома требованиям закона. После этого администрация сама направит документы в Росреестр. Так что тратить время на регистрацию дома вам не придется.

А что если дом вовсе не регистрировать?

Конечно, можно и так. До сих пор достаточно много частных домов возведены без документов. Однако это влечет за собой определенные риски. 

Могут начислить штраф до 7000 руб. за возведение самовольной постройки. А если у вас непорядок с документами на участок - то 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Могут начислить налог на недвижимость за последние 3 года, плюс штраф в размере 20% от неоплаченной суммы.

Дом могут признать самовольной постройкой и просто снести. Правда, для этого потребуется решение суда. Кстати, сносить его вам придется за свой счет.

Ну и наконец - если вы захотите дом продать, с этим возникнут сложности. Конечно, вы можете продать его просто как участок, без документов. Однако выручить за него при этом вы сможете в 1,5 - 2 раза меньше, чем за аналогичный дом с документами.

Как узаконить уже построенный дом

В случае, если дом вы уже построили, не озаботившись своевременным оформлением документов на него - тут возможны два варианта развития событий.

Дело в том, что сейчас госорганами проводится аэрофотосъемка объектов недвижимости. Сведения об обнаруженных таким образом самовольных постройках передаются в местную администрацию.

Если данные о вашем “самострое” в администрацию (а значит - и в Управление Росреестра по вашему району) еще не поступили, вы можете подать обычное уведомление о начале строительства, получить положительный ответ из администрации, а после этого подать уведомление об его окончании, и получить разрешительные документы. В этом случае процедура ничем не будет отличаться от той, которую вам бы пришлось пройти в начале строительства вашего дома, если бы вы сразу оформляли его законным образом.

Однако если сведения о построенном вами доме в администрации уже есть, положительного ответа на ваше уведомление она, скорее всего, не даст. В этом случае узаконить свой дом вы сможете только через суд.

К иску вам нужно будет приложить документы на землю, документы, подтверждающие безопасность вашего строения (например, заключение строительной экспертизы),
технический план и ответ администрации.

В целом процедура непростая, и пройти ее самостоятельно достаточно сложно. Если все-таки хотите попробовать - приходите к нам на консультацию, мы вам все подробно расскажем. 

Так что же с дачной амнистией?

На самом деле, в законе нет такого понятия - “дачная амнистия”. Так называют любой законодательный акт, который упрощает порядок регистрации частной недвижимости.
Первая дачная амнистия касалась оформления в собственность земельных участков, которые были выделены до 30 октября 2001 года. Эта дачная амнистия является бессрочной и продолжает действовать до сих пор.
 
Другая “дачная амнистия” завершилась 1 марта этого года - она вводила упрощенный порядок для регистрации жилых и садовых домов, строительство которых было начато до 4 августа 2018 года. Такой дом можно было зарегистрировать, просто подав уведомление о его постройке - даже в том случае, если разрешение на строительство его владельцы не получали.

На рассмотрение в Госдуму сейчас внесен законопроект о продлении срока этой амнистии до 2020 года. А часть депутатов выступила с инициативой о продлении ее аж до 2022 года. Правда, будет ли принят этот закон - пока непонятно. Так что в настоящее время она больше не действует.

И, наконец, отмену разрешений на строительство жилых домов с 4 августа 2018 года тоже можно считать дачной амнистией (хотя насколько в реальности новый порядок проще прежнего - большой вопрос).


Если у вас есть вопросы, касающиеся оформления недвижимости в собственность, или любые другие вопросы по недвижимости - приходите к нам на консультацию, мы с удовольствием вам поможем. Стоимость консультации 1000 руб. Записаться можно по телефону (343) 302-28-48 в Екатеринбурге, (3452) 28-39-98 в Тюмени и (3462) 75-82-45 в Сургуте или заказав обратный звонок через форму на нашем сайте.
 

Есть вопросы? Нужна консультация?   
Если у вас есть вопросы, касающиеся оформления недвижимости в собственность, или любые другие вопросы по недвижимости - приходите к нам на консультацию, мы с удовольствием вам поможем. Стоимость консультации 1000 руб. Записывайтесь по телефону +7(343) 302-28-48 в Екатеринбурге, +7(3452) 28-39-98 в Тюмени и +7(3462) 75-82-45 в Сургуте или закажите обратный звонок через форму на сайте.

Впервые статья была опубликована в нашей группе Вконтакте