Памятка покупателю новостройки

Покупать квартиру на стадии строительства выгодно: цена строящейся квартиры в среднем на 30 - 40% ниже, чем аналогичной готовой. Однако такое решение имеет определенные риски. Из некоторых рисков можно извлечь дополнительную выгоду, от других лучше застраховаться.

Рассказываем о самых распространенных ситуациях, с которыми вы можете столкнуться, заключив договор долевого строительства.

Застройщик не укладывается в сроки сдачи квартиры

Это, конечно, неприятно, но дает возможность получить дополнительные выгоды. 

Во-первых, любая просрочка сдачи дает вам право требовать с застройщика неустойку. Величина неустойки зависит от срока просрочки и цены вашей квартиры, а также от ставки рефинансирования, установленной Центробанком на тот период, когда была допущена просрочка. Если стоимость квартиры составляет несколько миллионов, а просрочка - более 2х месяцев, то величина неустойки уже получается достаточно интересной. 

При этом вам совершенно не обязательно самим вникать в тонкости расчета, искать значения ставок рефинансирования и т.д. - вы можете воспользоваться калькулятором на нашем сайте. 

Расчет калькулятора несколько не точен, но общее представление о сумме вы получите. Этого будет достаточно для того, чтобы оценить, стоит ли вам заниматься взысканием неустойки. Имейте в виду, что по претензии вам вряд ли заплатят, а для взыскания в судебном порядке потребуется привлечь юриста. Конечно, судебные расходы по закону компенсирует проигравшая сторона. Однако вам придется потратить свое время и внести аванс за услуги юриста.

Кстати, если претензию вы подали, а застройщик на нее не отреагировал, и вам пришлось идти в суд, помимо неустойки вы получите от застройщика еще и штраф, который может составить до 50% от суммы неустойки. 

Кроме того, если вы живете на съемной квартире, и из-за просрочки сдачи вашей новой квартиры вынуждены тратить дополнительные деньги на аренду жилья, эти расходы застройщик также обязан вам компенсировать - как и проценты банку за период просрочки, если новостройка была вами куплена в ипотеку.

В последнее время суды стали “резать” неустойку, уменьшая ее размер в сравнении с полученной по формуле - это необходимо учитывать. “Срежут” ли вам неустойку, и насколько, в значительной степени зависит от опыта вашего юриста. Существуют различные лазейки, позволяющие свести риск снижения неустойки к минимуму.

Что еще стоит иметь в виду? Если просрочка квартиры составила 2 месяца и более, вы имеете полное право требовать с застройщика расторжения договора ДДУ - если захотите, конечно. Далее мы расскажем, какие опасности могут подстерегать вас в этом случае.

И еще момент. Перед тем, как затевать взыскание неустойки, убедитесь, что ваш застройщик не банкрот, и у него нормальное финансовое состояние. Иначе есть риск потратиться впустую - недостаточно получить решение суда в вашу пользу, нужно еще деньги эти с застройщика получить каким-то образом.

Дефекты в новой квартире  

Большое количество квартир, особенно в домах эконом-класса, имеют те или иные дефекты. Точных данных на этот счет нет, но, судя по количеству обращений, этим отличаются более половины всех новых квартир. Вот, например, недавняя новость про обрушение потолка в Академическом, на ул. Академика Сахарова.

Наиболее распространенные дефекты - трещины в стенах, текущие окна, плесень и промерзание. 

Часто люди либо не замечают этих дефектов при приемке квартиры, либо не знают, что застройщику можно что-то предъявить по этому поводу. Либо не хотят тратить на это время, полагая, что и так сойдет.

Что стоит знать. По закону застройщик обязан устранить имеющиеся в вашей квартире дефекты за свой счет или компенсировать вам стоимость их устранения по рыночным ценам. 

О какой сумме может идти речь? Конечно, зависит от серьезности дефектов. Но вот вам пример из нашей практики. В мае 2017 года к нам обратился клиент из Академического, у которого были многочисленные проблемы с окнами. Мы подали иск в суд. В итоге по мировому соглашению с застройщиком он получил 150 тыс.руб., а после с застройщика довзыскали еще 80 тыс.руб. неустойки за просрочку выполнения обязательств по устранению дефектов.

Лучше всего отследить дефекты уже во время приемки квартиры. В этом случае вы имеете полное право не подписывать акт приемки до устранения дефектов. За то время, пока застройщик будет устранять дефекты, вам будет капать неустойка. Не имеет значения, что застройщик делал попытку сдать вам квартиру - важно, что вы ее не приняли, и ваш отказ был мотивирован. Так вы и деньги дополнительные получите, и застройщик будет заинтересован устранить дефекты как можно скорее. 

Иногда суды отказывают в присуждении неустойки за время после отказа в подписании акта. Однако как мотивирующий фактор для застройщика отказ в приемке по-прежнему актуален.

Если вы уже приняли квартиру - вы все равно можете обратиться к застройщику с претензией. Однако в этом случае решение вопроса рискует затянуться. Часто застройщик не отказывает в устранении дефектов напрямую, а начинает тянуть время и создавать видимость деятельности. Он может долго согласовывать с вами время приезда специалистов, оттягивать и переносить. Потом они приезжают, вроде бы что-то делают - а после выясняется, что дефекты как были, так и остались.

С подачей претензии застройщику лучше не тянуть. В случае, если у вас заключен договор ДДУ (договор долевого участия в строительстве), застройщик несет ответственность за качество жилья в течение 5 лет после его сдачи. Если же квартиру вы приобрели по договору купли-продажи - будьте особенно внимательны. В этом случае претензии по качеству квартиры вы сможете предъявить лишь в течение 1 года с момента заключения договора.

Если вы пропустите сроки подачи претензии, устранять недостатки вам придется за счет собственных средств. Затраты на устранение недостатков могут составить от 50 до 200 - 300 тысяч рублей.

Для того, чтобы подать претензию, вам надо иметь на руках экспертное заключение о наличии в вашей квартире дефектов, с указанием стоимости их устранения и заключения эксперта о том, что дефекты возникли по вине застройщика.

Получить такое заключение вы можете в любой организации, занимающейся строительными экспертизами. Стоит заключение недешево - 30 - 40 тыс.руб. и выше. Однако вы имеете право потребовать от застройщика компенсацию этих затрат.  

При выборе организации обратите внимание, чтобы у нее была аккредитация. Также важно, чтобы эксперты были готовы в случае необходимости защищать свое заключение в суде - это может потребоваться в случае, если застройщик с результатами экспертизы будет несогласен.

Расторжение договора ДДУ - риски и “подводные камни”

В случаях, если застройщик просрочил сдачу квартиры на 2 и более месяца, если квартира построена с серьезным отклонением от проекта или в ней имеются неустранимые недостатки, вы имеете право потребовать от застройщика расторжения договора долевого участия и полного возврата денег, внесенных вами за квартиру. На что тут стоит обратить внимание.

Прежде всего - ваши требования должны иметь серьезное обоснование. Если это отклонения от проекта - они должны быть существенными, влияющими на качество квартиры, и подтвержденными документально. Сразу скажем, что уменьшение реальной площади квартиры на несколько метров по сравнению с предусмотренной в договоре в последнее время является нормальной практикой, и судами как недостаток не рассматривается.

Далее - убедитесь в нормальном финансовом состоянии застройщика. А то может случиться так, что договор-то вы расторгнете, и суд обяжет застройщика вернуть вам деньги - но самих денег вы не получите, так как окажется, что застройщик банкрот, или находится в критическом финансовом состоянии и денег на счетах у него нет. В этом случае вы потеряете все шансы на возврат хоть какой-то суммы. Так как из-за расторжения договора дольщиком вы быть перестали, меры защиты, предусмотренные для дольщиков, на вас уже не распространяются. Вы встаете в общую очередь кредиторов, становясь обычным кредитором третьей очереди среди сотен других желающих вернуть обратно свои деньги - и, скорее всего, очередь до вас просто не дойдет.

Наконец, если вы планируете расторгать договор по причине просрочки, лучше не приступайте к приемке квартиры. Суд может отклонить ваше требование о расторжении договора на том основании, что вы к приемке приступили - а значит, просрочка не была для вас критической. Это спорная позиция, но в нашей практике такие случаи были.

Банкротство застройщика: как обезопасить себя и что делать, если оно случилось

Это самый значительный риск - никто не даст гарантии, что застройщик не разорится и дом достроит. 

Существует несколько механизмов, придуманных государством для защиты дольщиков, однако ни один из них не работает достаточно хорошо. 

Первым механизмом защиты стало страхование ответственности застройщика по договору долевого участия в строительстве (действует с 2014 года). Однако деньги по такому страховому договору вы вряд ли получите. Во-первых, договор заключен между застройщиком и страховой компанией, дольщики в нем не участвуют. Во-вторых, договор страхования ответственности застройщика действует ограниченное время, а процедура банкротства длится год и более. Так что к моменту признания застройщика банкротом срок действия договора страхования чаще всего успевает уже истечь. 

Шанс получить деньги появится, если вы сами обратитесь к страховой за возмещением. Именно таким образом этим летом мы помогли получить деньги клиенту разорившейся “Золотой горки”. Кейс смотрите в разделе Наши дела. 

В апреле 2017 года появился еще один государственный механизм защиты дольщиков: Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Каждый застройщик отчисляет в Фонд 1,2% от стоимости объекта долевого строительства, а фонд, по идее, на эти деньги помогает дольщикам разорившихся застройщиков: либо возвращает им деньги за квартиры, либо достраивает объект. Однако и это не помогло решить проблему. Уже очевидно, что средств фонда на всех застройщиков-банкротов не хватит. 

В июне этого года приняты очередные поправки в закон о долевом строительстве. С 1 июля финансирование объектов долевого строительства ведется под контролем банков, с использованием специальных банковских счетов. Станет ли этот механизм решением проблемы обманутых дольщиков - увидим. 

Так что же все-таки делать, чтобы снизить риски?

По нашему опыту, легче всего получить деньги по индивидуальному договору страхования долевки. Обычно такие договора заключаются в случае, если вы покупаете долевку в ипотеку - их обязывает заключать банк. 

Стоит прочитать договор и убедиться, что выгодоприобретателем по договору (тем, кто получит деньги, если страховой случай наступит) будете вы, а не банк. И что банкротство застройщика является страховым случаем. Если у договора страхования истекает срок действия, а решение о банкротстве застройщика еще не принято, позаботьтесь, чтобы вовремя договор продлить - страховая обязана это сделать. 

Если ипотека - не ваш случай, попробуйте самостоятельно застраховать свой вклад в объект долевого строительства. Возможно, это у вас получится.